【案例摘要】
武漢某物業管理有限公司審核案例,審核員借助專家支持，利用專業知識在審核現場指出了物業項目的樓層管理中的公共照明的節能問題，如不整改到位，定會造成公共照明用電的浪費。小區物業管理費本來就很低，如果在公共照明用電方面再造成浪費，那么物業公司的盈利能力會更低，勢必會影響物業服務熱情和服務質量。
審核員以高度的責任心指出了現場的問題，開具了不合格，并要求企業立即整改并進行了深刻的原因分析，降低了企業的管理成本，促進了企業節能管理工作方面的改進，提高了企業員工的節能降本的意識，促進了企業檢查制度的完善。審核發現得到了受審核方的認可，體現了增值審核的目的。
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一、案例背景
受審核單位：武漢某物業管理有限公司
認證領域：質量、環境和職業健康安全管理體系
審核類型：監督審核
審核范圍：大廈和住宅區的物業管理服務（資質范圍內）
審核時間：2019-11-11上午到2019-11-12下午
二、受審核方概況
武漢某物業管理有限公司于一九九七年成立，位于武漢市青山區冶金大道54號火炬大廈25樓，注冊資金500萬元人民幣，是獨立法人資格的國有企業專業化物業管理公司，具有國家二級物業管理資質，是武漢市物業管理協會常務理事單位和青山區工作委員會副主任單位。
近二十年來，管理物業項目包括湖北省首家國家康居示范工程綠景苑小區、合型大廈青山廣場、商用寫字樓火炬大廈、青山區委黨校、港東名居A、B區等十個項目。目前三個項目榮獲湖北省優秀住宅小區稱號，兩個項目榮獲武漢市綠色小區稱號。公司被武漢市授予優秀物業管理單位、綠化先進單位、收費信得過單位、優勝單位、最佳雇主單位等榮譽稱號。
2014年10月引進O-PMS管理系統，12月通過ISO9001:2008、ISO14001:2004、OHSAS18001:2007管理體系認證并取得證書。
2005年8月22日，時任中共中央總書記胡錦濤冒雨視察了湖北省首家國家康居示范工程綠景苑小區。總書記語重心長地說：“你們這個小區建設起來非常不容易，下一步是怎么管好的問題。小區的節能設施好、環境設施也好，關鍵是要管好。”遵照總書記的指示，興城物業公司始終圍繞“節能、環保、安全、和諧”四大特點打造物業管理品牌，以“服務為本、業主至上、精益求精、盡善盡美”的服務理念搭建便民服務平臺，為物業管理行業健康發展做出應有貢獻。
三、案例簡介
（一）審核準備
按照審核計劃開始準備審核工作，審核計劃主要是對物業現場的人員管理，現場環境因素辨識與評價，危險源辨識與評價，物業現場對環境，安全的運行控制，對物業各項質量，環境，安全工作的檢查，不合格的服務的控制及采取的糾正預防措施，按照以上這幾項先了解審核的住宅項目濱江學苑所管理的樓棟有幾棟，并了解項目上有多少物業管理人員，有哪些物業管理制度，以及日常檢查的方法及頻次，日常檢查的整改情況，環境安全方面做了哪些工作，為業主提供了哪些物業服務，是否按照物業規范提供物業服務，業主投訴反饋等；
（二）審核過程及審核關注的重點
審核關注的重點是在對小區環境方面及安全方面的管理，環境主面主要是小區環境的管理，小區生活垃圾清運的管理，小區日常保潔消殺工作的開展，小區節能降耗方面的管理工作，小區應急處理，小區業主服務的工作，小區業務安全工作，小區業主財產的管理等各方面的工作。
2019-11-11上午到2019-11-12下午審核員同專家一起檢查濱江學苑小區的小區物業管理情況：共185戶，實際入住122戶，面積占16346.17平方。小區兩棟樓，A棟6層，B棟18層，綠化面積，小區有停車位22個，立體車庫92個，目前立體車庫正在建設中，計劃11月底可以驗收。在審核中發現B棟17樓、18樓，樓道的吸頂燈白天一直處于長亮的狀態。
經與企業溝通，企業考慮到樓道昏暗，為方便居民安全出行，希望燈亮著，故當時選購了光控開關控制照明，整棟樓18層，每層樓都是安裝同類型的開關，形成長明燈現狀。但沒有考慮居民白天上班，走道根本沒有人，而走道燈長亮導致了照明用電的浪費，同時降低了燈具的使用壽命。
經核算，如果一棟樓18層，每層4盞照明燈，每盞燈20瓦，每天多運行12個小時，那么一年這棟樓多消耗電費如下：
每盞燈每天浪費的電費：（20瓦*12個小時（除開夜晚）/1000）*0.6元（電費）瓦=0.144元
一層樓4盞燈：4*0.144=0.576
18層樓：18*0.576=10.368
每年浪費電：365天*10.368=3784.32元
（三）進一步與企業現場管理人員交流
如果從細節方面入手，合理配置開關，節約用電，那么一棟樓每年節約約4000的電費，那么其他管理的樓盤也會節約很多電費，同時通過此細節來提高管理人員的環保意識，為物業公司降低了電費損耗的成本。
如果物業公司管理的樓盤都沒有從點點滴滴上考慮節能環保的問題，任由每個樓道的燈都長亮著，勢必造成能源的浪費，提高物業公司經營管理成本，對于本身勉強維持老舊小區的紅色物業管理來說，勢必加重收支的不平衡，影響物業服務的質量。
上述事實不符合：
GB50034-2013《建筑照明設計標準》中7.3.4條款規定“住宅建筑共用部位的照明，應采用延時自動熄滅或自動降低照度等節能措施。”、GB50096-2011《住宅設計規范》中8.7.5條款規定“共用部位應設置人工照明，應采用高效節能的照明裝置和節能控制措施。”同時也不符合GB/T24001-2016的8.1“按照運行準則實施過程控制”的要求。
四、不符合項原因分析及改進
針對濱江學苑小區B棟18層樓的樓道燈長亮這一事實，對于這樣一個老舊紅色物業小區，物業費本身就很低，如果不從細微處做到節約管理成本，勢必更加會影響物業日常經營開支和物業服務質量。經與受審核領導溝通后，審核組開具書面不符合報告，要求受審核方進行了舉一反三的糾正和改進。
受審核方領導非常重視此問題，表示之前沒有關注到會造成電的浪費的問題，針對此進行了糾正，并深刻分析了原因：
1、由于項目管理人員，項目工作人員對環保節能的意識不強，造成未深層考慮電的浪費問題；
2、項目管理人員以及公司品質部人員檢查力度不夠，檢查不徹底，導致沒有發現樓道燈開關設置不合理的問題。
3、公司管理人員，以及項目管理人員，項目工作人員培訓不到位，對環保節能沒有意識，節能減排的理念沒有培訓到位。
4、公司管理人員，以及項目管理人員，對國家法規不熟悉，不了解法規對小區公共照明開關有節能的要求。
針對發現的問題，公司采取了一系列的改進措施：
1、公司品質部對公司人員，項目管理人員進行了環保，節能減排方面的培訓；
2、對項目其他樓棟的開關也進行了排查，對所有光控的開關進行了更換，換成聲控的開關。
3、公司品質部加大對項目的監管力度，加強管理人員的責任心，檢查要求要徹底，不漏掉每一個地方。
4、重新識別了法律法規，在法規清單中補充增加了GB50034-2013《建筑照明設計標準》、以及GB50096-2011《住宅設計規范》的法規。
5、補充培訓了GB50034-2013《建筑照明設計標準》， GB50096-2011《住宅設計規范》的法規，學習了住宅建筑共用部位的照明應采用高效節能的照明裝置和節能控制措施。”等法規中對共用部位照明節能的要求。
五、審核成效
審核員借助專家支持，利用專業知識在審核現場指出了物業項目樓層管理中，公共照明的節能問題消除了公共照明用電方面的浪費現象，減少了物業公司的經營成本，確保了物業服務質量不受影響。
同時促進了節能降耗管理工作方面的改進，明確了節能降耗的準則，提高了員工的節能降耗意識，促進了檢查制度的完善。
本案例加深了興城物業各級管理人員對習近平總書記關于綠色發展一系列重要指示精神的認識和理解，明確了讓綠色成為物業管理的發展方向。在今后的物業管理中，興城物業將進一步落實習總書記關于綠色發展一系列重要指示精神，不斷將節能環保的理念運用到日常物業服務管理中，努力建設綠色社區、海綿社區和生態社區，以實際行動踐行綠色發展。審核組在下次審核中將重點關注綠色績效。
